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Eine Anleitung fŒr ausl€ndische K€ufer (nicht Ans€ssige) zum GrundstŒckskauf in SŒdafrika
Inhalt
Einleitung
Es gibt derzeit sehr wenige Einschr€nkungen fŒr ausl€ndische GrundstŒcksk€ufer, aber in gewissen F€llen kommen einige Vorgehensweisen und Anforderungen zum Zug. Beispielsweise mŒssen Gesellschaften, die im Ausland eingetragen sind und in SŒdafrika ein GrundstŒck erwerben wollen, hier registriert sein und fŒr ein heimisches Unternehmen, deren Anteile einem Nicht-Ans€ssigen gehören, einen hiesigen sŒdafrikanischen Amtstr€ger beauftragen.
Falls ein Nicht-Ans€ssiger in SŒdafrika GrundstŒck kaufen will und die Absicht hat, hier fŒr einen l€ngeren Zeitraum zu wohnen, muss er oder sie sich nach den Regeln und dem gesetzlichen Verfahrens fŒr die Bewilligung eines festen Wohnsitzes (Permanent Residency) bewerben.
Die sŒdafrikanische Zentralbank bezeichnet Ausl€nder als Nicht-Ans€ssige (egal, ob es natŒrliche oder juristische Personen sind), deren normaler Wohnsitz, ihr Domizil oder Eintragungsort ausserhalb des Œblichen W€hrungsgebiets von SŒdafrika liegt. Wenn der Nicht-Ans€ssige fŒr das GrundstŒck bar bezahlen will, kann die Abwicklung ohne Einbezug der sŒdafrikanischen Zentralbank vollzogen werden.
Ein GrundstŒck in SŒdafrika wird gewöhnlich durch einen registrierten Broker oder Immobilienmakler erworben, der beim Estate Agency Affairs Board (EAAB) registriert ist.
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Eine Hypothek beantragen
Nicht-Ans€ssige, die in SŒdafrika ein GrundstŒck kaufen, können in SŒdafrika fŒr maximal 50% des Kaufspreises ein Darlehen beantragen; die restlichen 50% mŒssen vom K€ufer durch eine anerkannte ausl€ndische Bank zu einer Bank in SŒdafrika Œberwiesen werden. Der Gesamtbetrag, der beantragt werden kann, liegt im Ermessen der Handelsbank, die das Darlehen anbietet. Ein Nicht-Ans€ssiger muss fŒr die RŒckzahlungen des Darlehens ein Non-Resident-Konto bei einer sŒdafrikanischen Handelsbank eröffnen. Dieses Konto wird gewöhnlich vom Ausland aus oder durch ein Mieteinkommen aus dem erworbenen GrundstŒck finanziert, wobei der Bank eine Kopie des Mietvertrags vorgelegt werden muss.
Die Devisenkontrollstelle erlaubt aber Nicht-Ans€ssigen, die sich fŒr einen festen Wohnsitz in SŒdafrika bewerben, als Ans€ssige in SŒdafrika betrachtet zu werden, was Devisenbestimmungen angeht.
Dies erfolgt nach der AusfŒhrung der sogenannten Immigrants Declaration & Undertaking, die von den sŒdafrikanischen Banken ausgestellt wird.
Wenn diese Deklaration ausgestellt ist, kann der Bewerber bis zu 100% des Kaufspreises des GrundstŒcks ausleihen. Dies obliegt jedoch der effektiven Bewerbung und des Erhalts der Bewilligung fŒr einen festen Wohnsitz innerhalb eines angemessenen Zeitraums.
Nicht-Ans€ssige, die im Besitz einer gŒltigen sŒdafrikanischen Arbeitsbewilligung sind, werden w€hrend des Zeitraums der Arbeitsgenehmigung als Ans€ssige betrachtet und sind deshalb keinen Kreditaufnahme-Einschr€nkungen unterworfen, die fŒr Nicht-Ans€ssige ohne Arbeitsbewilligung gelten.
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Bewerbung fŒr einen festen Wohnsitz
Ein Nicht-Ans€ssiger, der einen festen Wohnsitz in SŒdafrika anstrebt, muss sich fŒr die Bewilligung fŒr einen festen Wohnsitz oder zumindest fŒr die Bewilligung fŒr einen tempor€ren Wohnsitz bewerben. Alle Bewerbungen fŒr einen festen Wohnsitz werden unabh€ngig vom Aspekt des GrundstŒckbesitztums in SŒdafrika geprŒft; die geltenden Einwanderungsgesetze und -regeln erlauben jedoch den Einschluss von Immobilien, die im Land besitzt werden, wenn das Vermögen des Bewerbers geprŒft wird.
Es ist wichtig zu beachten, dass SŒdafrikas Einwanderungsgesetze kompliziert sind und kŒrzlich ge€ndert wurden: Es ist deshalb fŒr Nicht-Ans€ssige, die sich fŒr einen festen oder tempor€ren Wohnsitz bewerben wollen, wesentlich, einen anerkannten Einwanderungs-Anwalt zu konsultieren.
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Devisenkontrolle und DevisenrŒckfŒhrung
Man muss wissen, dass die Devisenkontrolle in SŒdafrika eine komplexe Angelegenheit ist. Obwohl derzeit ein Deregulierungsprozess stattfindet, damit es fŒr Ausl€nder, die in SŒdafrika investieren und SŒdafrikaner, die im Ausland Gesch€fte t€tigen wollen, einfacher wird, empfehlen wir unbedingt, dass Nicht-Ans€ssige, die in SŒdafrika investieren wollen, einen anerkannten Anwalt oder Buchhalter um Rat fragen.
Die Zentralbank verfŒgt nach wie vor Œber eine bedeutende Kontrolle und obwohl die Regeln festgelegt sind, können in Ausnahmef€llen auch BerŒcksichtigungen gemacht werden.
Die Devisenbestimmungen in SŒdafrika weisen aus, dass alle Finanzmittel, die von einem Nicht-Ans€ssigen ins Land eingefŒhrt werden, um im Land Immobilien zu erwerben (und wenn in der GrundstŒcksurkunde des GrundstŒcks Non Resident steht) jederzeit wieder ausgefŒhrt werden können, sowie auch jeglicher Profit (Kapitalzuwachs) vom Verkauf des GrundstŒcks nach Abzug der anfallenden Kapitalzuwachssteuer.
Es muss jedoch beachtet werden, dass ein neuer Einwanderer (jemand, der die Immigrants Declaration & Undertaking abgeschlossen hat) die Finanzmittel plus Kapitalzuwachs (nach Abzug der Kapitalzuwachssteuer) nur innerhalb der ersten fŒnf Jahre ab dem Unterschriftsdatum der Deklaration ausfŒhren darf.
Danach unterliegt die Person den gleichen Devisenbestimmungen, die auch fŒr Ans€ssige bezŒglich der DevisenrŒckfŒhrung gelten.
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Sicherheit der Investition
Das sŒdafrikanische Banksystem ist zuverl€ssig, gut etabliert und modern, und die GeldŒberweisung zu allen registrierten sŒdafrikanischen Banken ist sicher und garantiert. Nachdem eine GeldŒberweisung erfolgt ist, wird sie gewöhnlich von einem Anwalt/Notar oder einer Immobilienmaklerfirma in einen Trust transferiert, entweder im Namen des K€ufers oder Verk€ufers, bis der Transfer eingetragen ist. Das Aufbewahren der Finanzmittel in einem Trust durch einen Anwalt ist ein wichtiger Teil der Anwaltspraktik und unterliegt den relevanten Anwaltskammern und ist durch die Kautionsversicherung des Anwalts abgesichert.
Die verschiedenen EigentŒmerschaften, die es gibt
Nicht-Ans€ssige können ein GrundstŒck ganz oder teilweise besitzen, in ihrem eigenen Namen oder durch die EigentŒmerschaft als eine der weiteren Formen von juristischen Gesellschaften. Freier Grundbesitz (Freehold) ist die am meisten verbreitete Form von GrundstŒckseigentŒmerschaft, w€hrend weitere Formen ein PachtgrundstŒck (Leasehold), Teil-/Wohnungs-Eigentum (Sectional Title) und Eigentum zu Bruchteilen (Share Block) einschliessen.
Ein GrundstŒck kann alleine besitzt werden (Allein-Eigentum), als Mit-Eigentum oder durch eine Gesellschaft wie eine Company, eine Close Corporation oder einen Trust oder eine €hnliche Gesellschaft, die ausserhalb von SŒdafrika eingetragen ist. Die Wahl kommt aufgrund von Grunderwerbssteuer- oder VermögensabsicherungsŒberlegungen zustande.
Companies und Trusts in SŒdafrika basieren auf dem englischen Recht und sind jenen in England sehr €hnlich. Eine Close Corporation ist eine Art Unternehmen, das flexibler und gŒnstiger zu grŒnden und fŒhren ist als eine normale Kapitalgesellschaft und kann gewöhnlich in weniger als einem Monat gegrŒndet werden (das gleiche gilt fŒr Trusts). Eine Gesellschaft mit beschr€nkter Haftung (Proprietary Limited Company PTY) kann einige Wochen l€nger dauern.
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Rechtliche Unterlagen
Vertr€ge rund um den GrundstŒckskauf (meistens bekannt als Agreement of Sale oder Offer to Purchase) mŒssen schriftlich erfolgen, gewisse vorgeschriebene Informationen enthalten und mit schwarzer Tinte vom K€ufer und Verk€ufer unterschrieben werden, um gŒltig und rechtlich formal zu sein.
Wenn solch ein Vertrag von beiden Parteien unterschrieben wurde, ist es ein rechtsgŒltiges Dokument, von dem keine der beiden Parteien ohne rechtliche Konsequenzen Abstand nehmen können. Der Vertrag kann jedoch gewisse Bedingungen enthalten, die entweder erfŒllt sind oder nicht, oder wenn der Kaufpreis weniger als R250 000 betr€gt und gewisse zus€tzliche Kriterien gem€ss dem Alienation of Land Amendment Act gelten, kann der K€ufer w€hrend einer "Cooling off"-Periode vom Vertrag zurŒcktreten.
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bertragung der EigentŒmerschaft
Die bertragung eines GrundstŒcks wird in SŒdafrika von einem speziell qualifizierten Anwalt, einem Notar, durchgefŒhrt der meistens vom Verk€ufer ausgew€hlt wird, w€hrend die Kosten zulasten des K€ufers gehen (ausser, es wird mit einem Vertrag anders festgelegt).
Der Notar bereitet die nötigen Transfer-Unterlagen vor, die nach der Unterschrift des Verk€ufers und K€ufers im regionalen Grundbuchamt untergebracht werden, zusammen mit der Annullation von gegenw€rtigen Hypotheken und neuen Hypotheken, die eingetragen werden mŒssen. Die Urkunden werden genau geprŒft, bevor sie fŒr eine Registrierung zur VerfŒgung stehen.
Am Datum der Transfer-Registration werden alle gegenw€rtigen Hypotheken gleichzeitig annulliert und die neue Hypothek des K€ufers eingetragen. Der K€ufer ist als neuer EigentŒmer des GrundstŒcks verzeichnet und der Kaufpreis dem Verk€ufer bezahlt worden.
Der oben erw€hnte Ablauf gilt nicht, wenn die Aktien/Mitgliedsanteile und Darlehen von einer Company oder Close Corporation erworben werden, wobei kein Besitzerwechsel verzeichnet ist. Es ist wichtig zu beachten, dass bei der bertragung zu einem neuen Besitzer jegliche Schulden des vorherigen EigentŒmers betreffend des GrundstŒcks bei diesem EigentŒmer verbleiben und nicht unbedingt zum neuen Besitzer Œbertragen werden, ausser, es besteht eine andere Vereinbarung.
Die vom Notar vorbereiteten Unterlagen zur bertragung des GrundstŒcks und alle Hypotheken, die eingetragen werden, mŒssen mit schwarzer Tinte unterschrieben und beglaubigt werden, falls sie ausserhalb von SŒdafrika unterschrieben werden. Da dies extrem unangenehm sein kann, ist es oft angebracht, einen General Power of Attorney in SŒdafrika zu bestimmen, der beim Unterschreiben der Unterlagen hilft. Wenn der K€ufer nach einem ausl€ndischen Gesetz verheiratet ist und eine Hypothek beantragt wurde, muss der Ehepartner die Hypothekenunterlagen ebenfalls unterschreiben. Eine Heirat nach englischem und schottischem Gesetz stellt jedoch eine Ausnahme dar.
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Zus€tzliche Kaufkosten
Neben den Kosten fŒr das GrundstŒck selber fallen w€hrend des rechtlichen Transfers eines GrundstŒcks in SŒdafrika verschiedene weitere Kosten an. Diese Kosten gehen zulasten des K€ufers und sind wie folgt:
Grunderwerbssteuer eine Steuer der Regierung, die bei der bertragung eines GrundstŒcks anf€llt. Wenn der K€ufer eine natŒrliche Person ist, wird die Steuer wie folgt berechnet:
- Bis zu einem Kaufpreis von R500 000 keine Steuer zu bezahlen;
- Zwischen R500 001 bis R1 000 000 5% des Kaufpreises zu bezahlen;
- R1 000 001 und höher - 8% des Kaufpreises zu bezahlen.
Wird die Immobilie von einer Gesellschaft erworben, sind generell 8% des Kaufpreises als Grunderwerbssteuer zu zahlen.
Transfer-Kosten - diese beziehen sich auf die Kosten des Notars, der sich um die Registrierung kŒmmert. Sie werden nach einem gestaffelten Tarif berechnet und betragen zwischen 1-2% des Kaufpreises.
Hypotheken-Kosten - Dies sind Kosten, die fŒr die Hypotheken-Finanzierung anfallen, einschliesslich Inspektion, Aufnahme- und Einsch€tzungsgebŒhren. Die Hypotheken-RegistrierungsgebŒhren werden nach einem vorgeschriebenen Tarif berechnet und mŒssen dem Notar bezahlt werden.
Maklerprovision - Diese GebŒhr wird normalerweise vom Verk€ufer getragen und unterliegt der Mehrwertsteuer VAT (derzeit 14%).
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Was man in einem Kaufvertrag vorfindet
Sie können davon ausgehen, in einem Kaufvertrag einige der folgenden Klauseln vorzufinden:
Kaufpreis
Eine Vorauszahlung ist nicht zwingend, zeigt aber die Bereitschaft von Seiten des K€ufers und ist ein Zeichen von finanzieller Kaufkraft. Die Vorauszahlung wird vom Immobilienmakler/Notar in einen Trust transferiert, der fŒr den K€ufer Zinsen abwirft.
Im Kaufvertrag wird eine Klausel eingesetzt, dass der Restbetrag des Kaufpreises in Form einer Bankgarantie einer hiesigen Finanzinstitution erfolgt. Ansonsten muss zwischen einer ausl€ndischen und hiesigen Bank eine Back-to-Back Garantie ausgestellt werden. Unter gewissen Umst€nden ist es auch möglich, einen Standby-Kreditbrief von einer ausl€ndischen Bank zu erlangen.
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Inbesitznahme, Eigentum, Transfer & "Occupational rental"
Die Inbesitznahme ist die physische Inbesitznahme des GrundstŒcks, w€hrend das Eigentum meistens das Datum darstellt, wenn der K€ufer die Verantwortung fŒr das GrundstŒck Œbernimmt, und es ist Œblich, dass das Risiko der EigentŒmerschaft an diesem Datum Œbertragen wird. Die bertragung bezieht sich auf das eigentliche Registrierungsdatum im Grundbuchamt im Namen des K€ufers. Occupational consideration ist die Miete, die von einer Partei bezahlt werden muss, w€hrend das GrundstŒck einer anderen Partei gehört, wobei das Datum der Belegung und das Datum des Transfers unterschiedlich sind. Dies wird besser in Rand oder einem Prozentteil des ausstehenden Restbetrags des Kaufpreises ausgedrŒckt.
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Voetstoets
Dies ist eine Standardklausel in allen Kaufvertr€gen und bedeutet, dass das GrundstŒck in genau jenem Zustand gekauft wird, in dem es vorgefunden wird. Trotzdem mŒssen dem K€ufer alle ersichtlichen und verborgenen Sch€den des GrundstŒcks, die dem Verk€ufer bekannt sind, unterbreitet werden. Obwohl es in SŒdafrika nicht die Norm ist, GrundstŒcksmessungen durchzufŒhren, können K€ufer dies als Kaufbedingung festlegen, wenn sie es wŒnschen. Dies kann vom Immobilienmakler oder Notar arrangiert werden.
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Elektrische und "beetle-free" Zertifikate
Der GrundstŒcksinhaber muss nach dem Gesetz im Besitz eines gŒltigen "Electrical Compliance Certificate" sein, dass die elektrischen Installationen auf dem GrundstŒck auf den allgemeinen Sicherheitsbestimmungen basieren. Das Beetle-free-Zertifikat best€tigt, dass keine der zug€nglichen Teile des GrundstŒcks von gewissen definierten K€fern befallen sind. Dieses Zertifikat ist zwar ein Standardteil eines Kaufvertrags, unterliegt jedoch keinen gesetzlichen Bestimmungen und ist im Verkauf von Teil-/Wohnungs-Eigentum nicht eingeschlossen. Die Kosten fŒr diese Reparaturen gehen normalerweise zulasten des Verk€ufers, wobei die Parteien dies mit einem Vertrag auch anders beschliessen können.
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Einbauten und Zubehör
Ein GrundstŒck wird mit allen Einbauten und Zubehör verkauft, die von permanenter Natur sind dies schliesst generell alles ein, das physisch mit dem GrundstŒck verbunden ist. Wenn etwas unklar ist, muss der K€ufer sicherstellen, dass alle Gegenst€nde, die im Kaufpreis eingeschlossen sein sollen, schriftlich im Kaufvertrag genannt werden.
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Einkommenssteuer
Das Steuermodell in SŒdafrika basiert auf dem Einkommenssteuersystem, was bedeutet, dass jedes Einkommen, das von einer sŒdafrikanischen Herkunft stammt, der gewöhnlichen Einkommenssteuer unterliegt. Im Fall von GrundstŒckseigentum heisst das, dass jede Miete, die von Nicht-Ans€ssigen mit sŒdafrikanischen GrundstŒcken erzielt wird, der Einkommenssteuer unterworfen ist, und es liegt in der Verantwortung des Nicht-Ans€ssigen, sich als sŒdafrikanischer Steuerzahler anzumelden.
Ein Einkommen von natŒrlichen Personen unter R40 000 pro Jahr (fŒr Personen unter 65 Jahren) und R65 000 (fŒr Personen Œber 65) ist von der Einkommenssteuer befreit, w€hrend jedes Einkommen Œber diesen Betr€gen zu einem Tarif aufgrund von öffentlichen Tariflisten besteuert wird. Der Steuertarif wird nach einer gleitenden Skala mit einem maximalen Tarif von 40% berechnet. Companies und Close Corporations bezahlen einen generellen Tarif von 29% des Einkommens. Der entsprechende Tarif fŒr Trusts ist 40%. Wenn eine Gesellschaft eine Dividende ausschŒttet, f€llt eine zus€tzliche Steuer an (STC secondary tax on companies): 12.5% der ausgeschŒtteten Dividende. Nicht ans€ssige Gesellschaften werden mit 35% besteuert, sind jedoch von der STC befreit.
Im Falle eines Todes einer Person werden alle GrundstŒcke nach dem Marktwert eingesch€tzt und eine Kapitalzuwachssteuer f€llt an. FŒr Nicht-Ans€ssige gilt dies fŒr GrundstŒcke, die sich in SŒdafrika befinden. Zus€tzlich kommt fŒr eine Person im Falle eines Todes eine Vermögenssteuer von 20% hinzu (nach Abzug von R2.5 Millionen vom Netto-Vermögen und nach Abzug einer Kapitalzuwachssteuer). Im Fall eines Nicht-Ans€ssigen tritt die Vermögenssteuer nur fŒr GrundstŒcke in SŒdafrika in Kraft (und je nach dem geltenden Double Death Duties Act, den SŒdafrika mit anderen L€ndern vereinbart hat). Eine Ausnahme gilt, wenn das Vermögen dem Ehepartner zugesprochen wird. Dann fallen keine Steuern an.
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Kapitalzuwachssteuer
Die Kapitalzuwachssteuer (CGT) trat am 1. Oktober 2001 in Kraft und alle sŒdafrikanischen Einwohner mŒssen CGT bezahlen, wenn sie ihr Vermögen ver€ussern, mit gewissen wenigen Ausnahmen. Nicht-Ans€ssige bezahlen die CGT bei einer Ver€usserung nur wie folgt:
- Das GrundstŒck befindet sich in SŒdafrika, einschliesslich allen Rechten oder GrundstŒcksanteilen (dies schliesst auch einen Anteil von mindestens 20% in einer Gesellschaft ein, wo 80% oder mehr des Werts des Netto-Vermögens der Gesellschaft zugeschrieben sind, direkt oder indirekt zu GrundstŒcken in SŒdafrika);
- Vermögen einer permanenten Niederlassung eines Nicht-Ans€ssigen, von der aus ein Handel in SŒdafrika betrieben wird.
Die CGT f€llt in jenem Jahr an, in dem das Vermögen verkauft wird und wird so berechnet, dass 25% des Kapitalgewinns, oder Profits, zum individuellen Einkommen in diesem Jahr hinzukommen, und durch die Besteuerung dieses Einkommens anhand der Einkommenssteuerliste fŒr individuelle Personen. FŒr individuelle Personen in SŒdafrika betr€gt dies derzeit maximal 40% (erreicht durch ein besteuerbares Einkommen von Œber R300 001). Der Kapitalgewinn wird im Jahr, in dem der Verkauf stattfindet, berechnet und im Einkommen eingeschlossen.
Deshalb: Wenn ein Nicht-Ans€ssiger w€hrend eines Einsch€tzungsjahrs ein GrundstŒck verkauft und noch nicht als sŒdafrikanischer Steuerzahler registriert ist, muss er oder sie sich anmelden und ein Einkommenssteuerdokument einreichen, welches den Kapitalgewinn darstellt, und muss auf diesem Gewinn auch die CGT bezahlen.
Die Summe eines Kapitalgewinns wird entweder so berechnet, dass der Wert des GrundstŒcks am 1. Oktober 2001 (gemeinsam mit den Kauf- und Renovationskosten) von den EinkŒnften beim GrundstŒcksverkauf abgezogen wird oder durch das Zuteilen des Zeitraums, als sich das GrundstŒck vor dem 1. Oktober 2001 und danach im Eigenbesitz befand. Beachten Sie: SŒdafrikaner bezahlen keine CGT auf die ersten R1.5 Millionen Profit, der durch die Ver€usserung des Hauptwohnsitzes erlangt wird.
Der Inhalt dieser Webseite ist nur als informative UnterstŒtzung gedacht, kann sich jederzeit €ndern und gilt fŒr keine bestimmte Gesch€ftsabwicklung. Bei allen Transaktionen wie etwa einem GrundstŒckkauf wird unbedingt empfohlen, professionelle Rechts- und BuchhalterunterstŒtzung und -ratschl€ge einzuholen.
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